시장이 안정화를 되찾기 위해서는 단기적으로 현재 발표된 정책 중 미적용 상태로 남아있는 정책을 실제로 구현하는데 노력을 기울여야 한다. 주택수요는 시장 기대감에 따라 언제든 증감의 가능성이 있으므로 수요가 다시 회복될 때를 대비해 완급 조절의 묘를 적절히 발휘해 2023년을 공급 정상화의 원년으로 삼아야 할 것이다.
주택시장을 포함한 부동산시장 침체가 연일 이슈다. 2021년과 2022년의 분위기 차이가 극명한 탓이다. 전국 아파트 가격(한국부동산원 공동주택실거래가지수)은 2021년에 18.2% 상승한 이후 줄곧 하락세를 보이다가 2022년에는 16.8% 하락으로 한 해를 마감했다. 2년에 걸쳐 통계 작성 이후 연간 가격 변화율의 상·하단 기록을 경신했으니 급변하는 주택시장에 올라탄 시장참여자들은 멀미가 날 만하다.
2021년과 2022년의 분위기가 이토록 상이한 이유는 수요가 급감했기 때문이다. 주택시장의 특성상 공급은 매우 비탄력적으로 움직인다. 택지를 조성하고 여기에 주택을 시공할 때까지 최소 몇 년이 소요되기 때문이다. 반면 수요는 상대적으로 탄력적으로 움직인다. 주택의 소요와 수요를 구분짓는다면, 소요가 탄력적이지는 않을 수 있지만 수요는 탄력적으로 변화할 수 있다. 크게는 매매와 임대차시장으로 수요가 분산될 수 있고, 지역적으로도 변화의 가능성이 있기 때문이다. 신축 주택뿐만 아니라 기존 주택도 마찬가지다. 집을 반드시 팔아야 하는 상황은 누구에게나 생길 수 있지만, 거처를 구할 수 있는 월세나 전세라는 계약 유형을 두고도 반드시 매매해야만 하는 상황은 좀처럼 나타나기 어렵기 때문이다.
100개월이 넘게 지속(2013년 1월~2021년 10월)됐던 직전 경기확장기의 기간도 공급과 수요 각 부문에 영향을 줬다. 장기간에 걸친 경기호조는 장기 평균 대비 많은 공급을 이끌었다. 불과 2021년 초까지만 하더라도 선분양 주택의 초기 분양율이 100%에 육박할 정도로 높았다. 수도권과 지방을 가리지 않고 소위 분양만 하면 팔리던 시절이다. 당시 분양을 받으면 수억 원의 차익을 남길 수 있다는 ‘로또 분양’과 같은 수식어를 단 보도가 이어졌다는 점을 돌이켜본다면 상대적으로 공급량이 많을 수밖에 없는 이유를 짐작할 수 있다. 반면 통계적인 뒷받침은 받을 수 없지만, 수요의 경우에는 경기 확장기를 거치면서 상당 부분 소진됐을 것으로 짐작된다. 지난 정부에서 실수요자들에게 유리한 정책을 펼쳐 왔다는 점을 감안하면 더욱 그러하다. 같은 기간 동안 아파트 매매 거래는 660만 건이었고, 주택 전체로 확장하면 890만 건에 이르렀다. 2021년 기준 우리나라 총 주택 수가 1,881만 호이니 상당한 비율이 손바뀜을 겪은 셈이다. 즉 초과 수요가 잠잠해진 현 시장 상황에서 소화하기 어려운 수준의 공급이 이어져 작금의 경기 상황이 벌어지고 있다고 정리할 수 있다.
정부는 이러한 시장의 침체 국면 전환에 대응해 지난해부터 부동산 규제를 다수 완화해 왔다. 지난해에는 공급규제와 세제를 개편하고 금융규제를 개선하는 한편 지방광역시를 중심으로 규제지역 해제를 시작하였다. 규제지역, 특히 조정대상지역으로 지정되면 금융, 세제, 청약 등 분야를 막론한 다양한 규제가 강화되므로 규제지역 해제가 당해 지역의 주택 경기를 반전시킬 수 있을지 관심을 불러모았다. 하지만 시장은 쉽게 반응하지 않았다. 지방 광역시를 중심으로 규제지역을 해제했던 2022년 9월 21일의 조치에도 불구하고 시장의 매수심리는 쉽게 살아나지 않았다. 조치 직후인 10월, KB국민은행의 거래활성도 지수는 지방 5대 광역시 모두 1 미만을 기록했다. 해당 수치는 100을 기준으로 200으로 갈수록 거래가 활성화됨을 의미하고 0에 근접할수록 거래가 한산하다고 해석할 수 있다. 실제 거래량을 보더라도 10월 이후 지방 주택매매거래에 큰 변화는 일어나지 않았다.
<국토교통부 2023년 업무계획 및 경제정책방향 주요 내용에 따른 향후 정책 전망>
이어 올해 초 발표된 국토교통부의 ‘업무 추진계획(2023.1.3.)’에서는 서울 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역을 규제지역에서 해제하면서 보다 광폭행보를 보였다. 서울이 규제지역이 해제된 것은 지난 2016년 11월 이후 6년 만이다. 뿐만 아니라 분양가 상한제, 전매제한, 청약 규제를 완화 적용해 수요자의 폭을 넓히고자 했다. 이에 지난해부터 올해까지 정부의 주택 정책을 정리하면, 기존 무주택 실수요자에 집중되어 있었던 정책을 다소 완화해 1주택자와 나아가 다주택자들도 시장에 진입할 수 있도록 문을 열어주는 방향으로 이해할 수 있다.
이에 시장은 긍정적인 반응을 보이고 있다. 가격 하락폭은 지난해 연말을 기점으로 감소하는 추세며, 1월 초 정부 업무계획 발표 직전부터 감소를 시작해 현재에 이르고 있다. 정책 발표 이후 시장 상황을 확인할 수 있는 통계치가 적어 주간APT가격동향조사를 기준으로 살펴보면, 수도권 APT의 주간 최대 하락폭은 지난해 12월 말 0.93%로 조사된 반면 최근 하락폭은 0.44%(2023.2.20.)까지 둔화하였다. 거래 신고 건수를 집계한 매매거래량도 2023년 1월부터 소폭 증가하는 추세로 관측되어 가격 낙폭이 둔화되는 상황에서도 거래가 성사되고 있는 것으로 파악되었다. 서울과 경기지역의 1월 전월 대비 거래량 증가율은 각각 65.4%와 43.6%로 집계됐으며, 2월 거래량도 거래 신고기한이 남아있다는 점을 고려하면 1월 대비 소폭 많을 것으로 전망된다. 시장에서의 매수자 및 매도자의 비율을 조사·편제하는 KB국민은행의 전국 '매수우위지수'는 2022년 11월 저점을 통과한 이후, 2달 연속 상승세를 보여 매수세의 소폭 회복되고 있음을 암시하고 있다. 이로써 규제 완화책이 가격과 거래량으로 대표되는 주택시장의 기류에 미치는 영향은 대체로 긍정적이라 평가할 수 있겠다. 다만 정책 발표 이후 시계열 데이터 확보가 어렵다는 점에서 섣불리 판단하기는 어려워 시간의 흐름에 따른 시장의 반응을 지켜볼 필요가 있다.
향후에도 이러한 흐름이 연장되어 시장이 안정화를 되찾기 위해서는 단기적으로 현재 발표된 정책 중 미적용 상태로 남아있는 정책을 실제로 구현하는데 노력을 기울여야 한다. 앞서 언급했던 국토교통부의 업무계획과 기획재정부 경제정책방향의 내용을 분석해보면 발표 즉시 시행할 수 있는 정책도 많지만 향후 정부 입법 과정을 거쳐야만 개선될 수 있는 정책들도 상당수이다. 특히 취득세 중과 완화, 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지와 같은 굵직한 정책은 각각 「세법」과 「주택법」을 개정해야 그 효력이 발휘된다. 따라서 입법부의 적극적 협조 없이는 시장에 효력을 미치지 못할 가능성도 배제할 수 없다. 그 외 정책도 규칙을 개정해 적용하겠다는 입장을 밝혔지만 아직은 시장에 효력을 미치지 못하고 있는 실정이다.
중기적으로는 지난해 발표했던 270만 호에 달하는 공급계획을 시장 상황에 알맞도록 조정하고 노후계획도시 정비와 발맞춰 준비하는 운영의 묘를 발휘할 필요가 있다. 현재의 공급정책은 지난 경기 호황기에 늘어났던 수요에 기반한 공급책이므로 예정된 일정대로 공급된다면 근자에 축소된 수요 보다 과도한 공급으로 인해 미분양 문제가 심화할 우려가 있다. 다만, 서두에 밝힌 것처럼 주택수요는 시장 기대감에 따라 언제든 증감의 가능성이 있으므로 수요가 다시 회복될 때를 대비해 완급 조절의 묘를 적절히 발휘해 2023년을 공급 정상화의 원년으로 삼아야 할 것이다.
시장이 안정화를 되찾기 위해서는 단기적으로 현재 발표된 정책 중 미적용 상태로 남아있는 정책을 실제로 구현하는데 노력을 기울여야 한다. 주택수요는 시장 기대감에 따라 언제든 증감의 가능성이 있으므로 수요가 다시 회복될 때를 대비해 완급 조절의 묘를 적절히 발휘해 2023년을 공급 정상화의 원년으로 삼아야 할 것이다.
주택시장을 포함한 부동산시장 침체가 연일 이슈다. 2021년과 2022년의 분위기 차이가 극명한 탓이다. 전국 아파트 가격(한국부동산원 공동주택실거래가지수)은 2021년에 18.2% 상승한 이후 줄곧 하락세를 보이다가 2022년에는 16.8% 하락으로 한 해를 마감했다. 2년에 걸쳐 통계 작성 이후 연간 가격 변화율의 상·하단 기록을 경신했으니 급변하는 주택시장에 올라탄 시장참여자들은 멀미가 날 만하다.
2021년과 2022년의 분위기가 이토록 상이한 이유는 수요가 급감했기 때문이다. 주택시장의 특성상 공급은 매우 비탄력적으로 움직인다. 택지를 조성하고 여기에 주택을 시공할 때까지 최소 몇 년이 소요되기 때문이다. 반면 수요는 상대적으로 탄력적으로 움직인다. 주택의 소요와 수요를 구분짓는다면, 소요가 탄력적이지는 않을 수 있지만 수요는 탄력적으로 변화할 수 있다. 크게는 매매와 임대차시장으로 수요가 분산될 수 있고, 지역적으로도 변화의 가능성이 있기 때문이다. 신축 주택뿐만 아니라 기존 주택도 마찬가지다. 집을 반드시 팔아야 하는 상황은 누구에게나 생길 수 있지만, 거처를 구할 수 있는 월세나 전세라는 계약 유형을 두고도 반드시 매매해야만 하는 상황은 좀처럼 나타나기 어렵기 때문이다.
100개월이 넘게 지속(2013년 1월~2021년 10월)됐던 직전 경기확장기의 기간도 공급과 수요 각 부문에 영향을 줬다. 장기간에 걸친 경기호조는 장기 평균 대비 많은 공급을 이끌었다. 불과 2021년 초까지만 하더라도 선분양 주택의 초기 분양율이 100%에 육박할 정도로 높았다. 수도권과 지방을 가리지 않고 소위 분양만 하면 팔리던 시절이다. 당시 분양을 받으면 수억 원의 차익을 남길 수 있다는 ‘로또 분양’과 같은 수식어를 단 보도가 이어졌다는 점을 돌이켜본다면 상대적으로 공급량이 많을 수밖에 없는 이유를 짐작할 수 있다. 반면 통계적인 뒷받침은 받을 수 없지만, 수요의 경우에는 경기 확장기를 거치면서 상당 부분 소진됐을 것으로 짐작된다. 지난 정부에서 실수요자들에게 유리한 정책을 펼쳐 왔다는 점을 감안하면 더욱 그러하다. 같은 기간 동안 아파트 매매 거래는 660만 건이었고, 주택 전체로 확장하면 890만 건에 이르렀다. 2021년 기준 우리나라 총 주택 수가 1,881만 호이니 상당한 비율이 손바뀜을 겪은 셈이다. 즉 초과 수요가 잠잠해진 현 시장 상황에서 소화하기 어려운 수준의 공급이 이어져 작금의 경기 상황이 벌어지고 있다고 정리할 수 있다.
정부는 이러한 시장의 침체 국면 전환에 대응해 지난해부터 부동산 규제를 다수 완화해 왔다. 지난해에는 공급규제와 세제를 개편하고 금융규제를 개선하는 한편 지방광역시를 중심으로 규제지역 해제를 시작하였다. 규제지역, 특히 조정대상지역으로 지정되면 금융, 세제, 청약 등 분야를 막론한 다양한 규제가 강화되므로 규제지역 해제가 당해 지역의 주택 경기를 반전시킬 수 있을지 관심을 불러모았다. 하지만 시장은 쉽게 반응하지 않았다. 지방 광역시를 중심으로 규제지역을 해제했던 2022년 9월 21일의 조치에도 불구하고 시장의 매수심리는 쉽게 살아나지 않았다. 조치 직후인 10월, KB국민은행의 거래활성도 지수는 지방 5대 광역시 모두 1 미만을 기록했다. 해당 수치는 100을 기준으로 200으로 갈수록 거래가 활성화됨을 의미하고 0에 근접할수록 거래가 한산하다고 해석할 수 있다. 실제 거래량을 보더라도 10월 이후 지방 주택매매거래에 큰 변화는 일어나지 않았다.
<국토교통부 2023년 업무계획 및 경제정책방향 주요 내용에 따른 향후 정책 전망>
이어 올해 초 발표된 국토교통부의 ‘업무 추진계획(2023.1.3.)’에서는 서울 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역을 규제지역에서 해제하면서 보다 광폭행보를 보였다. 서울이 규제지역이 해제된 것은 지난 2016년 11월 이후 6년 만이다. 뿐만 아니라 분양가 상한제, 전매제한, 청약 규제를 완화 적용해 수요자의 폭을 넓히고자 했다. 이에 지난해부터 올해까지 정부의 주택 정책을 정리하면, 기존 무주택 실수요자에 집중되어 있었던 정책을 다소 완화해 1주택자와 나아가 다주택자들도 시장에 진입할 수 있도록 문을 열어주는 방향으로 이해할 수 있다.
이에 시장은 긍정적인 반응을 보이고 있다. 가격 하락폭은 지난해 연말을 기점으로 감소하는 추세며, 1월 초 정부 업무계획 발표 직전부터 감소를 시작해 현재에 이르고 있다. 정책 발표 이후 시장 상황을 확인할 수 있는 통계치가 적어 주간APT가격동향조사를 기준으로 살펴보면, 수도권 APT의 주간 최대 하락폭은 지난해 12월 말 0.93%로 조사된 반면 최근 하락폭은 0.44%(2023.2.20.)까지 둔화하였다. 거래 신고 건수를 집계한 매매거래량도 2023년 1월부터 소폭 증가하는 추세로 관측되어 가격 낙폭이 둔화되는 상황에서도 거래가 성사되고 있는 것으로 파악되었다. 서울과 경기지역의 1월 전월 대비 거래량 증가율은 각각 65.4%와 43.6%로 집계됐으며, 2월 거래량도 거래 신고기한이 남아있다는 점을 고려하면 1월 대비 소폭 많을 것으로 전망된다. 시장에서의 매수자 및 매도자의 비율을 조사·편제하는 KB국민은행의 전국 '매수우위지수'는 2022년 11월 저점을 통과한 이후, 2달 연속 상승세를 보여 매수세의 소폭 회복되고 있음을 암시하고 있다. 이로써 규제 완화책이 가격과 거래량으로 대표되는 주택시장의 기류에 미치는 영향은 대체로 긍정적이라 평가할 수 있겠다. 다만 정책 발표 이후 시계열 데이터 확보가 어렵다는 점에서 섣불리 판단하기는 어려워 시간의 흐름에 따른 시장의 반응을 지켜볼 필요가 있다.
향후에도 이러한 흐름이 연장되어 시장이 안정화를 되찾기 위해서는 단기적으로 현재 발표된 정책 중 미적용 상태로 남아있는 정책을 실제로 구현하는데 노력을 기울여야 한다. 앞서 언급했던 국토교통부의 업무계획과 기획재정부 경제정책방향의 내용을 분석해보면 발표 즉시 시행할 수 있는 정책도 많지만 향후 정부 입법 과정을 거쳐야만 개선될 수 있는 정책들도 상당수이다. 특히 취득세 중과 완화, 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지와 같은 굵직한 정책은 각각 「세법」과 「주택법」을 개정해야 그 효력이 발휘된다. 따라서 입법부의 적극적 협조 없이는 시장에 효력을 미치지 못할 가능성도 배제할 수 없다. 그 외 정책도 규칙을 개정해 적용하겠다는 입장을 밝혔지만 아직은 시장에 효력을 미치지 못하고 있는 실정이다.
중기적으로는 지난해 발표했던 270만 호에 달하는 공급계획을 시장 상황에 알맞도록 조정하고 노후계획도시 정비와 발맞춰 준비하는 운영의 묘를 발휘할 필요가 있다. 현재의 공급정책은 지난 경기 호황기에 늘어났던 수요에 기반한 공급책이므로 예정된 일정대로 공급된다면 근자에 축소된 수요 보다 과도한 공급으로 인해 미분양 문제가 심화할 우려가 있다. 다만, 서두에 밝힌 것처럼 주택수요는 시장 기대감에 따라 언제든 증감의 가능성이 있으므로 수요가 다시 회복될 때를 대비해 완급 조절의 묘를 적절히 발휘해 2023년을 공급 정상화의 원년으로 삼아야 할 것이다.
